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戴德梁行:三季度南京写字楼及商业市场发展平稳亮点突出

2023-03-05 16:12 来源:赢商网  阅读量:8994   

戴德梁行近日发布2022年三季度南京写字楼及商业市场报告,深度剖析疫情影响下的市场发展趋势。

图左:戴德梁行南京及合肥公司总经理魏建历

图右:戴德梁行华东区策略发展顾问部主管符锦滔

2022年Q3,南京国内生产总值达7800亿元,同比增长1.7%。受疫情影响,写字楼项目入市时间更为审慎,3季度仅华新城T1新增入市,推高市场总存量增至435万平方米。

TMT行业成交活跃,优质企业扩张速度快,承租能力强,租赁成交占比达33%,主要分布在新街口、河西、雨花、江宁等区域;金融行业三季度租赁成交占比达25%,新街口以保险、银行等服务机构为主,总部金融、信托、投资基金等在河西板块形成规模聚集;三季度甲级写字楼整体吸纳量为45,136平方米,环比下降2%,全市整体空置率环比上升0.8%至25.9%,新街口板块因代表性项目入驻率提高,空置率降至22%,河西因新项目入市影响,空置率升至28%。

从租金表现来看,受经济环境等因素影响,写字楼业主在租金和免租期等条件上进一步让步,整体租金成交净价进一步下降。2022年Q3甲级写字楼平均租金小幅下探至人民币2.77元/平方米/天。疫情以来,租金持续承压,但仍保持在2.7元的价值线之上,空置率呈缓慢下降趋势,体现市场的发展韧性。

销售市场仍以去库存为主,三季度新增供应约8万㎡,成交面积约8.3万㎡,成交价格进一步下探至约1.5万元/平方米,去化压力较大;

零售市场表现亦可圈可点。南京国际消费节及“消费券”等利好促进消费市场复苏回暖,中高端购物中心客流量回升。三季度,坐落于夫子庙商圈的南京万象天地和桥北商圈的金象城入市,为市场带来244,000平方米新增供应,推动市场总存量达到517万平方米。

首店经济突出,地标型高端项目获青睐,如LVMH旗下梵诗柯香于德基广场开设全国首店;人气奶茶品牌茶颜悦色于新街口IFCX和景枫中心开设两店;闽和南等品牌于南京万象天地开设南京首店。本季内,南京中高端购物中心整体空置率从3.9%上升至4.7%。因此,大多数购物中心已下调租金收入预期,以维持稳定的出租率。本季度南京中高端购物中心首层租金报价为每月每平方米663.1元,环比下降2.0%。

未来三年,南京或将进入购物中心集中开业的高峰年,预计约20个中高端购物中心入市,这将会使得租赁市场中的租户方拥有更多的议价能力。

戴德梁行南京及合肥公司总经理魏建历表示,2022年三季度,商业及办公市场发展平稳,亮点突出,市场变革进一步加速,商办市场在建筑空间、办公空间、灵活办公体验、运营模式等方面市场趋势进一步显现,更多元的租户需求将进一步考验发展商的运营能力。未来在长三角一体化、南京都市圈建设及国际消费中心城市建设过程中,持续优化的营商环境、不断完善的轨道交通,多措并举的支持政策,将进一步吸引总部企业集聚,推动各大商圈协同发展。

南京都市圈科技创新度和宜居便捷度表现优秀

都市圈发展是“双循环”体系下扩大内需的重要战略抓手,是推动新型城镇化高质量发展的重要空间载体。同时,都市圈发展是承接世界经济重心转移的重要组成部分,省会都市圈未来将迎来“新投资、新消费、新产业、新城市”四大发展机遇。作为引领中国进入新周期、新阶段的关键突破口,省会都市圈需要进一步挖掘产业和人口集聚带来的红利和潜力,加速人力资本积累,探索中国式都市圈可持续发展创新模式。

南京都市圈是长三角带动中西部地区发展的重要传导区域,目标打造长江经济带重要的资源配置中心,目前南京都市圈科技创新度和宜居便捷度表现优秀,在区域协调发展、产业结构调整仍有提升空间。

戴德梁行华东区策略发展顾问部主管符锦滔指出,在大交通方面,从公路、铁路、航运、航空四个方面入手,可以提升南京都市圈的交通便捷度,融合带动都市圈一体化发展。在大市场方面,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,逐步打破地域分割和行业垄断,互利共赢,营造良好有序的营商环境。在大消费方面,推进服务业快速发展,积极创建国际消费中心城市,促进消费市场提质扩容,着重首店经济引领,促进市场活跃度、消费繁荣度达“双高”。

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